1. O que é Certidão ?
R.: É o documento obtido junto ao Cartório de Registro de Imóveis onde consta todo o histórico do imóvel dando segurança aos atos jurídicos.
2. Para que serve a Certidão atualizada ?
R.: Para comprovar a atual situação jurídica do imóvel, importante para qualquer negócio, pois demonstra a existência de impedimentos ou ônus, como nos casos de penhora judicial, hipoteca e indisponibilidade.
3. Quais os documentos necessários para se pedir uma Certidão e quanto tempo levará para ficar pronta ?
R.: Não é necessário a apresentação de documentos, apenas informar o número do registro do imóvel, nome do proprietário ou o endereço completo do imóvel. O tempo depende do tipo de certidão e a forma de retirada, podendo demorar de 40 minutos (pelo número da matrícula) até 5 dias úteis (Transcrição). Lembramos que há exceções para pedidos realizados pelo número da matrícula, impossibilitando a sua emissão em 40 minutos, para mais detalhes consulte-nos.
4. A Certidão tem o mesmo valor de uma Escritura Pública ?
R.: A certidão é o documento que contém todo o histórico de um imóvel comprovando a atual situação jurídica do mesmo, enquanto que a Escritura Pública é a declaração unilateral de vontade, lavrada perante um tabelião ou escrevente, sendo ambos, documentos que conferem segurança e eficácia aos atos e negócios jurídicos.
5. O que é uma Matrícula ?
R.: É a forma atual (1976 em diante) do registro de propriedade. Anteriormente os registros eram realizados em livros (Transcrições).
6. É possível pedir uma certidão na hora sem o número da matrícula ?
R.: Não. Sem o número da matrícula não é possível eliminar etapas de pesquisas e levantamentos, aumentando consideravelmente o tempo e o processo para a emissão da certidão.
7. O que é uma Matrícula Mãe ?
R.: É a matrícula que engloba o empreendimento no seu todo (Incorporações de Condomínio e Loteamentos).
8. É possível retirar uma certidão de Matrícula Mãe na hora ?
R.: Não. As certidões de matrícula mãe serão entregues em 5 dias úteis.
9. Por que em alguns Cartórios a certidão de matrícula não sai na hora ?
R.: São necessárias algumas condições básicas para garantir a segurança da informação de uma certidão emitida na hora. Para dar segurança e agilidade a este processo, o ideal é que as matrículas já estejam no formato eletrônico (digitalizadas), como também a base de dados registrária, o que ainda não é realidade em todos os cartórios.
10. É possível fazer um pedido de Certidão por telefone ?
R.: Sim. Efetuar o depósito na conta corrente do Cartório de Registro de Imóveis.
Compra e Venda
Contrato de compra e venda Independente do tipo de imóvel, você deve ir até o mesmo para inspecioná-lo cuidadosamente. Verifique a área total (m2) do imóvel para ver se a mesma está em conformidade com o que diz a escritura.
Busque informar-se reservadamente com vizinhos. Serão suas melhores fontes de informação sobre a região e/ou prédio no qual o imóvel encontra-se.
A melhor hora do dia para inspecionar o imóvel é à hora em que o mesmo possuir maior iluminação natural. Daí já se pode perceber se o mesmo é banhado pelo sol da manhã ou da tarde. Voltando ao que interessa, note que com claridade abundante você poderá observar se as paredes estão com rachaduras, infiltrações, pintura descascada e outros danos aparentes.
Caso o imóvel esteja ocupado, verifique qual é a natureza desta ocupação. Isto para certificar-se de que o mesmo não esteja em situação de posse indevida, comodato ou até mesmo locado indevidamente.
Se você estiver comprando um imóvel que esteja locado, verifique se os locatários possuem fiador. Será ele, fiador, que lhe garantirá o pagamento do aluguel caso o locatário não o faça.
Certifique-se também se ao locatário foi oferecida a venda do imóvel, isto, pois, o inquilino tem o direito de preferência na compra do imóvel. Caso isto não tenha sido feito, dará ao inquilino motivos para acioná-lo legalmente em juízo.
O que você deve exigir do vendedor?
Cópia da escritura pública lavrada por um tabelião. Este documento deverá indicar o Cartório de Registro de Imóveis (RGI) no qual o imóvel está registrado.
Desconfie da honestidade da operação caso tal documento jurídico não exista. Se quem estiver vendendo-lhe o imóvel não apresentar nem mesmo um contrato particular de aquisição do imóvel, você poderá estar embarcando em uma "canoa furada".
Já dizem os advogados: Quem não registra não é dono.
No caso de ser apresentado algum documento que comprove a legitimidade de posse do imóvel, como próximo passo você deverá ir ao RGI mencionado na escritura e pedir para que seja retirada uma certidão vintenária. Será através deste documento que lhe será informado o histórico do imóvel nos últimos 20 anos. É como se fosse a " prova dos nove ". Você ficará sabendo se realmente o que o vendedor lhe disse confere com o que está escrito nesta certidão. Caso o imóvel, por exemplo, esteja penhorado judicialmente, isto estará registrado na certidão vintenária.
Você deverá também proteger-se contra vendedores que estejam endividados de forma a tais dívidas implicarem em futura apreensão do imóvel e/ou anulação da compra. Isto ocorre mais comumente com pessoas físicas.
Obtenha uma Certidão Negativa do Imposto de Renda da Receita Federal para saber se os impostos relativos a este bem imóvel estão em dia.
Se o imóvel for urbano tire uma Certidão Negativa de Débitos Fiscais junto à prefeitura. Isto indicará se o IPTU está em ordem. Se for rural, retire junto ao INCRA para saber se o ITR está em dia.
Informe-se antes de decidir
Antes de Comprar um Imóvel
1 - Em primeiro lugar, ao verificar o estado de conservação do imóvel, inclua na análise as áreas comuns do edifício, no caso de apartamento. O estado geral de conservação do prédio é um dos fatores que podem influenciar o preço do imóvel.
2 - Verifique o posicionamento do imóvel em relação à luz do sol. Quartos que recebem luz do sol pela manhã (a chamada “face norte”) são mais valorizados. Observe se existe presença de umidade nas paredes, azulejos, pisos e tetos, o que pode significar infiltrações.
3 - Não deixe de conversar com o síndico ou com moradores para se informar sobre a vizinhança, manutenção do prédio, valor de condomínio e obras previstas. Essas informações podem representar um importante trunfo para o futuro proprietário.
4 - Em tempos de falta de estacionamentos públicos, um item que se tornou extremamente valorizado é a garagem. Em se tratando de compra de apartamento, toda atenção é recomendável para evitar futuros aborrecimentos. Verifique se o imóvel possui vaga na escritura e, em caso negativo, informe-se sobre o sistema adotado no condomínio: se as vagas são demarcadas, se são fixadas por regimento interno, se são por ordem de chegada ou se existem manobristas.
Durante e Depois da Compra
1 - É aconselhável que o negocio seja feito por uma imobiliária, através de um corretor de imóveis. Nada melhor do que estar bem assessorado na hora de realizar um negócio.
2 - O sinal deve ser simbólico, apenas para assegurar a compra.
3 - A documentação correta é a principal arma para garantir a segurança do comprador. Existe uma série de documentos que o comprador deve exigir.
4 - De posse de toda documentação, o pagamento pode ser integralizado.
5 - Se o imóvel nunca tiver sido habitado, o comprador deve solicitar a planta hidráulica e elétrica que normalmente encontra-se em poder do síndico.
6 - Para ser proprietário de fato do imóvel, falta a última e mais importante etapa: encaminhar a elaboração da escritura ao escrevente do Cartório de Notas e registrar o imóvel no Cartório de Registro de Imóveis . Somente após o registro obtém-se o direito real sobre o imóvel, segundo a Lei 4.591, de 1964. Com o imóvel registrado, pode-se efetuar a transferência do IPTU para o nome do novo proprietário.
7 - Depois da Compra - A dica é única: Por pelo menos por dez anos, para precaver-se de eventuais e inoportunas surpresas, guarde as certidões negativas.
Documentos que o comprador deve exigir
1- Cópia da Escritura e do registro do imóvel junto ao cartório de registro de imóveis.
2-Certidão Negativa de Débitos Condominiais (em caso de apartamento). Caso não estejam quitados, os débitos recairão sobre o novo proprietário.
3-Certidão de propriedade com negativa de ônus com vintenária (situação do imóvel durante os vinte últimos anos).
4 - Certidões pessoais do vendedor em distribuidores civis, justiça federal, cartório de protesto e executivos fiscais devem ser verificados na cidade na qual se localiza o imóvel e na qual resida o vendedor, caso sejam diferentes.
5 - Certidão Negativa de IPTU e o carnê com as parcelas quitadas. Mas fique de olho no prazo: todas as certidões têm validade de trinta dias.
6 - Certidão de Propriedade, com averbação da construção, em se tratando de casa. Senão ,o novo proprietário corre o risco de estar comprando apenas o terreno e não a construção .
Imóvel na planta ou na construção
O imóvel ainda vai ser construído, mas as prestações iniciais são bem menores do que as das unidades prontas. Você faz as contas e verifica que dá para pagar, basta apertar um pouco o orçamento. Além disso, não é preciso comprovar renda. Parece muito fácil. Mas é preciso prestar atenção às demais condições contratuais para evitar que um negócio que à primeira vista é vantajoso transforme-se num problema futuro.
O grande conselho é não se precipitar na compra e tomar alguns cuidados antes de assinar o contrato. A prevenção ainda é a melhor forma de evitar problemas posteriores.
O comprador deve ir ao cartório de registro de imóveis e verificar se: toda a documentação do prédio que está para ser construído encontra-se devidamente registrado. Planta, convenção de condomínio entre outros, feito isto pode solicitar à empresa que esta vendendo o imóvel a minuta do contrato para verificação e análise.
Recomenda-se também consultar um advogado, visto que esse profissional está preparado para ler nas entrelinhas e a enxergar problemas que poderiam passar despercebidos ao leigo.
O PROCON recomenda que o comprador, antes de assinar o contrato, verifique com atenção os seguintes itens: o índice de correção das parcelas, o mês de correção, a previsão de cobrança de resíduo nos contratos com reajuste anual (que não pode ser acrescido de juros ), o mês e o ano em que o imóvel vai ser entregue .
Caso haja financiamento bancário, o comprador também deve verificar se o imóvel vai ser hipotecado. No caso de multa por atraso no pagamento das prestações, o máximo que pode ser cobrado é 2%.
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